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Was Ist Eine Unterordnungsklausel?

Wenn das eigentum abgeschafft wird, geht das gesamte geld aus dem verkauf an die erste oder primĂ€re hypothek. Was immer noch ĂŒbrig ist, zahlt die zweite hypothek, dann die dritte und so weiter. Je weiter unten ein kreditgeber sitzt, desto geringer ist die chance, dass er von der zwangsversteigerung geld erhĂ€lt. Eine unterordnung...

Was Ist Eine Unterordnungsklausel?


In Diesem Artikel:

Ohne RangrĂŒcktrittsklausel ist der Ă€lteste Kredit der PrimĂ€rkredit.

Ohne RangrĂŒcktrittsklausel ist der Ă€lteste Kredit der PrimĂ€rkredit.

Wenn das Eigentum abgeschafft wird, geht das gesamte Geld aus dem Verkauf an die erste oder primĂ€re Hypothek. Was immer noch ĂŒbrig ist, zahlt die zweite Hypothek, dann die dritte und so weiter. Je weiter unten ein Kreditgeber sitzt, desto geringer ist die Chance, dass er von der Zwangsversteigerung Geld erhĂ€lt. Eine Nachrangklausel steuert oder passt die PrioritĂ€t von Hypothekendarlehen an. Am hĂ€ufigsten hĂ€lt es die Junior-Hypothek auf die primĂ€re Hypothek sekundĂ€r, wenn die primĂ€re Hypothek refinanziert wird.

Erste in der Schlange

Ohne Unterordnungsklausel haben Kredite eine chronologische PrioritĂ€t. Dies bedeutet, dass der Ă€lteste Kredit der primĂ€re Kredit wird, mit dem ersten Aufruf auf den Erlös einer Zwangsversteigerung. Wenn jedoch ein Eigenheimbesitzer seine erste Hypothek refinanziert, Ă€ndert sich die PfandprioritĂ€t. Refinanzierung storniert den Kredit und schreibt einen neuen Kredit. Diese Ereignisse finden gleichzeitig statt, sind aber rechtlich getrennte Ereignisse. Sobald die Bank die Haupthypothek kĂŒndigt, steigt die zweite Hypothek in die FĂŒhrungsposition. Der refinanzierte PrimĂ€rkredit steht dann hinter der zweiten Hypothek. Dies ist fĂŒr primĂ€re Hypothekengeber, die ihre ersten Positionsrechte bei einer Zwangsversteigerung behalten wollen, inakzeptabel.

Anpassen der PrioritÀten

PrimĂ€re Kreditgeber werden eine Refinanzierung nur genehmigen, wenn der zweite GlĂ€ubiger eine RangrĂŒcktrittserklĂ€rung unterschreibt, die ihn in der sekundĂ€ren Position hĂ€lt. Dies ist Standard-Verfahren in einer Refinanzierung, und in der Regel ist der Hausbesitzer nicht in den Prozess einbezogen. Der zweite Kreditgeber muss seinen Kredit jedoch nicht unterordnen. Wenn der Wert der Immobilie sinkt, sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers wesentlich verschlechtert oder das refinanzierte Darlehen grĂ¶ĂŸer ist als das vorherige Darlehen, kann der zweite Kreditgeber die Unterstellung verweigern. In diesem Szenario kann der Kreditnehmer seinen PrimĂ€rkredit nicht refinanzieren, ohne den zweiten Kredit zu bezahlen.

Risiken fĂŒr den Second Lender

Wenn eine Zwangsvollstreckung stattfindet, wird der zweitklassige Kreditgeber nur bezahlt, wenn der Verkaufserlös den Restbetrag des primĂ€ren Kredits ĂŒbersteigt. Wegen des Risikos geben einige Kreditgeber keine Nachrangigkeitsklausel, wĂ€hrend sich andere nur unterordnen, wenn der Kreditnehmer den PrimĂ€rkredit nicht erhöht. Wenn die Bank Geld verdienen kann, indem sie dem HauseigentĂŒmer einen zweiten Kredit oder eine zweite Kreditlinie gewĂ€hrt - selbst wenn sie einem refinanzierten PrimĂ€rdarlehen untergeordnet ist -, ĂŒbernimmt sie in der Regel das GeschĂ€ft. Zweite Hypotheken tragen normalerweise einen höheren Zinssatz, um das erhöhte Risiko widerzuspiegeln.

Hierarchie der Taten

Kalifornien HauseigentĂŒmer unterzeichnen eine Urkunde des Vertrauens eher als traditionelle Hypothekendokumentation. Bei mehreren Hypotheken wird die Pfandposition jedes Kreditgebers durch das Datum bestimmt, an dem die Treuhandurkunde bei der Bezirksbehörde registriert wird. Die einzige Ausnahme besteht darin, dass der primĂ€re Trust-Inhaber eine Unterstellungsklausel unterzeichnet, die die PfandprioritĂ€t Ă€ndert. Wie bei einer traditionellen Hypothek rankt die Refinanzierung der primĂ€ren Treuhandurkunde sie hinter allen jĂŒngeren Treuhandakten, es sei denn, jeder untergeordnete Kreditgeber unterzeichnet eine Unterstellungsvereinbarung.


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