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Was Bedeutet Ein Leerverkauf?

Der begriff "leerverkauf" ist den meisten menschen bekannt, die regelm√§√üig nachrichten verfolgen. In geschichten √ľber die "hypothekenkernschmelze" und den "zusammenbruch der immobilienblase" wird h√§ufig von leerverk√§ufen die rede, meist in bezug auf hausbesitzer, die unter wasser sind - also hausbesitzer, deren h√§user weniger wert sind als sie...

Was Bedeutet Ein Leerverkauf?


In Diesem Artikel:

Leerverk√§ufe k√∂nnen die letzte Chance eines Hauseigent√ľmers sein, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Leerverk√§ufe k√∂nnen die letzte Chance eines Hauseigent√ľmers sein, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Der Begriff "Leerverkauf" ist den meisten Menschen bekannt, die regelm√§√üig Nachrichten verfolgen. In Geschichten √ľber die "Hypothekenkernschmelze" und den "Zusammenbruch der Immobilienblase" werden oft Leerverk√§ufe genannt, meist in Bezug auf Hausbesitzer, die unter Wasser sind - also Hausbesitzer, deren H√§user weniger wert sind, als sie ihren Hypotheken schulden. Obwohl einige wenige zu einem "strategischen Leerverkauf" im Rahmen einer kalkulierten Finanzstrategie √ľbergehen, hat die gro√üe Mehrheit keine andere Wahl als die Zwangsvollstreckung.

Definition

Ein Leerverkauf ist, wenn ein Haus f√ľr weniger verkauft wird, als auf dem Hypothekendarlehen geschuldet wird, das verwendet wurde, um es zu kaufen. Es kommt in der Regel vor, wenn ein Hausbesitzer in finanziellen Schwierigkeiten auf seine Hypothekenzahlungen zur√ľckf√§llt. Nicht in der Lage, die Schulden durch den Verkauf des Hauses zur√ľckzuzahlen, weil er mehr schuldet, als es wert ist, ist der Eigent√ľmer mit Zwangsversteigerung konfrontiert. Um zu vermeiden, das Haus zu verlieren, appelliert er an seinen Kreditgeber f√ľr die Erlaubnis, das Haus f√ľr weniger zu verkaufen, als er schuldet. Wenn die Bank zustimmt, wird das Haus zum Verkauf angeboten und der Leerverkauf beginnt.

Leistungen

Leerverk√§ufe haben Vorteile f√ľr alle Beteiligten. F√ľr den Verk√§ufer ist es eine M√∂glichkeit - in der Regel die einzige M√∂glichkeit - eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Leerverk√§ufe sind weniger kreditsch√§digend, und sie tragen weniger Stigmatisierung, weil der Verk√§ufer tut, was er kann, um seine Verpflichtung zu erf√ľllen, anstatt einfach wegzugehen.

Auch Kreditgeber, die Immobilien finanzieren und nicht verkaufen, profitieren eher von Leerverk√§ufen als von Zwangsversteigerungen. W√§hrend die Sch√§tzungen der Kosten einer Zwangsvollstreckung f√ľr ihre Bank oder ihren Unternehmenseigner variieren, gibt es keinen Zweifel, dass Zwangsversteigerungen ein gro√üer Aufwand sind. Leerstehende Immobilien verschlechtern sich schnell und sind anf√§llig f√ľr Vandalen. Dar√ľber hinaus sind die Verkaufspreise von Zwangsversteigerungen in der Regel wesentlich niedriger als die Preise vergleichbarer regul√§rer Markth√§user.

F√ľr einen K√§ufer bietet ein Leerverkauf die M√∂glichkeit, ein Haus f√ľr weniger als den Marktwert zu kaufen, mit weniger Risiko, als wenn er eine Zwangsvollstreckung kaufen w√ľrde. Leerverk√§ufe werden in der gleichen Weise wie jedes andere Haus aufgef√ľhrt, wobei bekannte M√§ngel vollst√§ndig offen gelegt werden. In einer gerichtlichen Verfallserkl√§rung erhebt der Bank- oder Firmeninhaber keine Angaben √ľber den Zustand des Hauses. Dar√ľber hinaus ist ein Eigenheim f√ľr Leerverk√§ufe belegt oder war bis vor kurzem besetzt. Dies macht eine leerstandsbedingte Verschlechterung weniger wahrscheinlich.

Nachteile

Ein Leerverk√§ufer nimmt einen Kredit-Hit, wenn auch nicht so schwer wie ein Schlag mit einer Zwangsvollstreckung. Dar√ľber hinaus kann sie zur Zahlung von Steuern auf die Differenz zwischen dem Betrag, den sie auf ihre Hypothek schuldet, und dem Verkaufspreis des Hauses verpflichtet sein. Das Gesetz √ľber Hypothekenschulden von 2007 schlie√üt viele Verk√§ufer von dieser Steuerschuld aus, aber der Schutz h√§ngt von einer Reihe von Faktoren ab, die mit einem Rechtsanwalt oder Steuerfachmann besprochen werden sollten.

Der Nachteil f√ľr den Kreditgeber ist offensichtlich: Er verliert sowohl den Betrag des Kapitals, der unbezahlt bleibt, als auch die Zinsen, die √ľber die Restlaufzeit der Hypothek f√§llig gewesen w√§ren.

K√§ufer von Leerverk√§ufen k√∂nnen durch einen langen, m√ľhsamen Prozess gezogen werden. Leerverk√§ufe k√∂nnen viel l√§nger dauern als ein typischer Verkauf. Es ist nicht ungew√∂hnlich f√ľr Kreditgeber, Wochen oder Monate zu nehmen, um zum Beispiel auf Angebote zu antworten. Dar√ľber hinaus wird das Haus verkauft wie es ist - der Verk√§ufer wird keine Reparaturen vornehmen. Die Offenlegung von M√§ngeln durch den Verk√§ufer bietet zwar einen gewissen Schutz, jedoch ist eine sehr gr√ľndliche Hausinspektion angebracht.

Kurzer Verkaufsprozess

Der Verk√§ufer arbeitet mit einem Immobilienmakler zusammen, um ein Paket f√ľr den Kreditgeber zu erstellen, das ein Schreiben √ľber die finanzielle Notlage des Verk√§ufers, eine Dokumentation seines Einkommens und monatlicher Rechnungszahlungen sowie eine Genehmigung des Kreditgebers enth√§lt, um mit dem Verk√§ufer sprechen zu k√∂nnen Immobilienmakler √ľber sein Konto und den Verkauf. Der Verleiher stimmt dem Verkauf zu, wenn der K√§ufer √ľberzeugend geltend macht, dass er es sich nicht leisten kann, seine Hypothek jetzt oder in Zukunft zu bezahlen. Der Kreditgeber stellt dann einen Immobilienmakler oder Makler ein, um eine "Maklerpreismeinung" (BPO) zu erstellen, um eine Sch√§tzung des Marktwerts des Hauses zu erhalten. Der Verk√§ufer arbeitet mit seinem Agenten zusammen, um zu einem Listenpreis zu gelangen, in der Regel ohne Kenntnis der BPO-Sch√§tzung des Werts, und das Haus wird zum Verkauf angeboten.

Sobald ein Angebot eingegangen ist, das f√ľr den Verk√§ufer akzeptabel ist, leitet er es zur Genehmigung an den Kreditgeber weiter. Da Verk√§ufer von einem Leerverkauf nicht profitieren k√∂nnen, gibt es wenig Anreiz f√ľr ihn, ein Angebot des Kreditgebers zur√ľckzuhalten. Je schneller ein Angebot angenommen wird, desto unwahrscheinlicher ist es, dass er das Haus zur Zwangsversteigerung verliert. Wenn der Kreditgeber das Angebot annimmt, wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, und der Verkauf verl√§uft auf die gleiche Weise wie bei jedem anderen.

Short Sale und Insolvenz

Ein Leerverkauf ist in der Regel nicht m√∂glich, wenn ein Verk√§ufer Konkurs angemeldet hat. Laut Bobbi Dempsey, Immobilienautor und Autor von "The Complete Idiot Leitfaden f√ľr den Kauf von Zwangsversteigerungen", gilt Leerverkauf als Sammlungsaktivit√§t. Das Gesetz verbietet den Gl√§ubigern, im Falle eines Konkurses Sammelaktivit√§ten durchzuf√ľhren.


Video-Guide: Leerverkauf (Short Selling) erklärt! Einfaches Beispiel.

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