Abschnitt 42, ein low-cost-housing-programm der bundesregierung, kommt vor allem den einkommensschwachen bewohnern von gebieten mit hohen mieten und hohem einkommen wie der bay area zugute.
In Diesem Artikel: Geschrieben von Patrick Gleeson, Ph. D.,; Aktualisiert am 25. Juli 2017
Abschnitt 42, die Steuergutschrift für einkommensschwache Wohnung, ist eines der kostengünstigen Wohnungsbauprogramme der Bundesregierung. Dies kommt vor allem den einkommensschwachen Einwohnern von Gebieten mit hohen Mieten und hohem Einkommen wie der San Francisco Bay Area zugute. Einwohner können sich für das Programm qualifizieren, wenn ihr Einkommen ein bestimmter Prozentsatz des durchschnittlichen Einkommens in der Region ist.
Was ist Abschnitt 42?
Section 42 des Internal Revenue Code behandelt zwei Probleme:
- Es bietet Steuergutschriften für Investoren, die erschwinglichen Wohnraum bauen.
- Sie legt eine Methode zur Bestimmung der Anspruchsvoraussetzungen und der maximal zulässigen Mietkosten für potenzielle Mieter der Sektion 42 fest, die nicht mehr als 30 Prozent ihres Jahreseinkommens für die Unterbringung zahlen.
Low-Cost-Gehäuse für High-Cost-Bereiche
Die Bay Area erlebte in den 2000er Jahren ein einzigartiges Wachstum, sowohl beim durchschnittlichen Wohneinkommen als auch bei den Mietpreisen. Im Jahr 2015 erzielte das oberste Prozent der Einwohner von San Francisco mehr als 558.000 Dollar, fast doppelt so viel wie im Landesdurchschnitt. Es ist nicht überraschend, dass dieses Maß an Wohlstand einen ungewöhnlich heißen Bay Area-Immobilienmarkt geschaffen hat - der teuerste des Landes im Jahr 2017. In San Francisco zum Beispiel lag die durchschnittliche Miete für ein Ein-Zimmer-Apartment im Jahr 2017 bei über $ 3.000 pro Monat. In Oakland, das traditionell als erschwinglich galt, wurde die gleiche Wohnung für über $ 2.000 vermietet.
Der besondere Vorteil des kostengünstigen Wohnbauprogramms nach Section 42 für Einwohner der Bay Area besteht darin, dass gemäß Abschnitt 42 jeder Landkreis und jedes Stadtgebiet die Einkommens- und Vermietungsgrenzen für das betreffende Gebiet festlegt. Mit anderen Worten, in einem Gebiet mit hohem Einkommen wie der Bay Area kann sich ein Entwickler für Steuergutschriften nach Abschnitt 42 qualifizieren, die Wohnungen bauen, die viel mehr vermieten, als sich in einem relativ einkommensschwachen Gebiet wie Gary, Indiana, qualifizieren könnten. In ähnlicher Weise kann ein Einwohner der Bay Area Anspruch auf die Miete von Wohngebäuden des Abschnitts 42 mit einem Einkommen haben, das deutlich über dem qualifizierenden Einkommen in einem Gebiet mit einem viel niedrigeren durchschnittlichen Jahreseinkommen liegt.
Wie es funktioniert
Die lokalen Internal Revenue Service-Administratoren für jeden Bay Area County legen die maximalen monatlichen Mietkosten fest, die ein Entwickler für einen bestimmten Apartmenttyp (ein Schlafzimmer, zwei Schlafzimmer usw.) berechnen kann. Der Bau solcher Einheiten und deren Vermarktung zum qualifizierten Mietpreis qualifiziert den Bauträger auch für eine Bundessteuergutschrift. Für eine bestimmte Anzahl von Jahren nach dem Bau muss der Bauherr, je nach Baujahr, die Wohnungen weiterhin zu diesen unter dem Markt liegenden Mietpreisen vermieten und diese nur an berechtigte Mieter vermieten.
Das Programm erfordert potenzielle Mieter, um nicht mehr als 60 Prozent der zu verdienen durchschnittliches mittleres Einkommen in ihrer Grafschaft. Zusätzlich zur Angabe von Einkommensgrenzen erlaubt Abschnitt 42 den Entwicklern, einen Mietbetrag zu berechnen, der 30 Prozent des Mietereinkommens nicht übersteigt. Im Jahr 2017 zum Beispiel, ein Mieter mit einem Jahreseinkommen 55.320 $, das sind 60 Prozent der San Francisco AMI, würde maximal 1.383 $ pro Monat für ein Studio-Apartment bezahlen. Wenn das Einkommen dieses Mieters 50 Prozent des AMI betragen würde, würde er maximal $ 1.153 für die gleiche Wohnung zahlen.
Nach § 42 werden die Einkommen aller potenziellen Mieter einer qualifizierten Wohnung summiert, und das zulässige Einkommen erhöht sich mit der Anzahl der Bewohner ebenso wie die erlaubten Mietkosten. In San Francisco zum Beispiel können drei Personen ein maximales Gesamteinkommen von 74.700 $ haben und können dann ein Apartment mit zwei Schlafzimmern für 1.481 $ pro Monat mieten. Wenn ihr Einkommen nur 50 Prozent des AMI beträgt, können sie das gleiche Apartment für 1.234 Dollar pro Monat mieten.
