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Mietobjekt Vs. Ein Zweites Zuhause

Ein mietobjekt k√∂nnte ein zweites zuhause sein. Die unterscheidung ist ausschlie√ülich f√ľr irs steuergr√ľnde. Hypothekenzinsen, die sie zum beispiel f√ľr ein miethaus zahlen, sind steuerlich nicht abzugsf√§hig, w√§hrend hypothekenzinsen, die sie f√ľr ein zweitwohnsitz bezahlen, sind.

Mietobjekt Vs. Ein Zweites Zuhause


In Diesem Artikel: Geschrieben von Solomon Poretsky; Aktualisiert am 14. Juni 2018

Die IRS behandelt Mietobjekte und Zweitwohnungen unterschiedlich.

Die IRS behandelt Mietobjekte und Zweitwohnungen unterschiedlich.

Wenn Sie nicht versuchen, eine Immobilie zu vermieten und zu Ihrem eigenen Vorteil zu nutzen, ist dies ein zweites Zuhause. Wenn Sie nie in einer Eigenschaft leben oder sogar Urlaub machen, aber es f√ľr Investitionszwecke halten, ist es ein Miethaus. Aber die IRS gibt Ihnen ein bisschen Spielraum.

Mietobjekt oder Zweitwohnung?

Sie k√∂nnen Ihr Zweitwohnsitz f√ľr bis zu 14 Tage im Jahr mieten und das Einkommen einstreichen, ohne es zu einem Mietobjekt f√ľr Steuerzwecke zu machen. Umgekehrt, wenn Sie in einem Miethaus wohnen, w√§hrend Sie es reparieren oder verbessern, betrachtet das IRS diese Tage nicht als pers√∂nlichen Gebrauch. Wenn Sie ein Mietobjekt f√ľr pers√∂nliche Zwecke verwenden, k√∂nnen Sie es zwischen den beiden Kategorien zuordnen. Mit anderen Worten, wenn Sie 20 Tage im Jahr in einer Immobilie verbringen, die Sie f√ľr 80 Tage vermieten, behandelt die IRS sie 20 Prozent als Zweitwohnsitz und 80 Prozent als Mietobjekt.

Steuerliche Behandlung von Zweitwohnungen

Zweitwohnungen werden im Allgemeinen genauso behandelt wie Ihr erstes Zuhause. Wenn Sie die Grundsteuern von Ihrem ersten Haus abschreiben k√∂nnen, k√∂nnen Sie die Grundsteuern von Ihrem zweiten Haus abschreiben. Die gleiche Regel gilt f√ľr Ihre Hypothekenzinsen und die Grenzen, die der IRS auferlegt. Sie k√∂nnen die Zinsen von bis zu einer Million US-Dollar in Hypothekenschulden, die beim Kauf von Immobilien entstanden sind, abschreiben oder verbessern. Sie k√∂nnen auch die Zinsen von bis zu $ ‚Äč‚Äč100.000 von "Home Equity Debt" abschreiben, also von Schulden, die Sie gegen Ihr erstes oder zweites Zuhause f√ľr etwas anderes als den Kauf oder die Verbesserung Ihrer Schulden platziert haben. Diese Obergrenzen gelten nicht f√ľr jedes Haus, sondern insgesamt. Wenn Sie zwischen Ihren beiden H√§usern 1,3 Millionen Dollar Schulden haben, k√∂nnen Sie nur die Zinsen f√ľr Ihre ersten Hypothekenschulden in H√∂he von 1 Million Dollar und Ihre Eigenheimschulden in H√∂he von 100.000 Dollar abschreiben.

Steuerliche Behandlung von Mietwohnungen

Mietwohnungen werden als Anlageliegenschaften behandelt. Sie melden Ihre Einnahmen und Ausgaben von Ihren Mietwohnungen auf dem Schedule E-Formular, mit dem Sie fast alle Ausgaben abziehen k√∂nnen, die Ihnen beim Besitz der Immobilie entstehen. Sie zahlen Steuern auf den Gewinn, den Sie nach Abzug der Ausgaben zu Hause verdienen. Wenn Sie zu Hause Geld verlieren, k√∂nnen Sie diesen Verlust nutzen, um Ertr√§ge aus anderen Anlageliegenschaften auszugleichen oder bis zu $ ‚Äč‚Äč25.000 des Verlustes gegen andere Einnahmen geltend zu machen. Um diesen "passiven Aktivit√§tsverlust" in vollem Umfang gegen Ihr Einkommen geltend machen zu k√∂nnen, m√ľssen Sie ein bereinigtes Bruttoeinkommen von 100.000 USD oder weniger haben, da die F√§higkeit, diesen Verlust weiterzuleiten, f√ľr 1 USD je Einkommen √ľber 100.000 USD und um 1 USD sinkt geht bei Einkommen von √ľber 150.000 Dollar komplett aus.

Doppelt verwendbare Eigenschaften

Wenn Sie eine Immobilie mit doppeltem Verwendungszweck besitzen, die Sie f√ľr mehr als 14 Tage im Jahr mieten, die Sie auch verwenden, m√ľssen Sie die Nutzung des IRS aufteilen. Kombinieren Sie dazu die Anzahl der Tage, an denen Sie die Immobilie an Dritte vermieten, mit der Anzahl der Tage, an denen Sie in der Unterkunft wohnen, mit Ausnahme der Tage, an denen Sie in der Unterkunft arbeiten. Finden Sie den proportionalen Anteil der Tage, an denen die Immobilie eine Mieteigenschaft ist, und den Anteil, dass es sich um eine Privatnutzungsimmobilie handelt. Verwenden Sie diese Prozents√§tze, um Kosten zuzuordnen.

Ein zweites Zuhause verkaufen

Wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz gewinnbringend verkaufen, zahlen Sie Kapitalgewinnsteuer auf Ihren Gewinn. Der Weg dahin ist, Ihr zweites Zuhause zu Ihrem ersten Zuhause zu machen. Wenn Sie dies tun k√∂nnen, sch√ľtzen Sie einen Teil Ihrer Gewinne von der Kapitalertragssteuer.

Verkauf eines Miethauses

Wenn Sie ein Mietwohnungsobjekt verkaufen, zahlen Sie Kapitalertragssteuern auf den Gewinn, es sei denn, Sie beabsichtigen, die Gelder in andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu reinvestieren. Wenn Sie dies tun m√∂chten, k√∂nnen Sie m√∂glicherweise eine Section 1031 Steuerumtausch machen, wo Sie, wenn Sie den IRS-Regeln folgen, die Zahlung von Kapitalertragsteuern zur√ľckstellen k√∂nnen.


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