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So Ermitteln Sie Investitionsvermietungseigenschaftswerte

Wenn sie beginnen, in immobilien zu investieren, mĂŒssen sie lernen, wie man die zahlen knackt, um zu bestimmen, ob man eine eigenschaft kauft oder nicht. Es gibt verschiedene methoden, um herauszufinden, ob eine immobilie eine gute investition darstellt.

So Ermitteln Sie Investitionsvermietungseigenschaftswerte


In Diesem Artikel: Geschrieben von Solomon Poretsky; Aktualisiert am 20. Juni 2018

Es gibt ein paar Möglichkeiten, den Wert einer Mietunterkunft zu bestimmen.

Es gibt ein paar Möglichkeiten, den Wert einer Mietunterkunft zu bestimmen.

Die Bestimmung des Wertes von Immobilien, die zu Miet- oder Investitionszwecken gehalten werden, unterscheidet sich von der Bestimmung, was eine Immobilie ohne eine Einkommenskomponente wert ist. Die Herausforderung besteht darin, sich entweder auf den inhÀrenten Wert der Immobilie zu konzentrieren, der entweder durch vergleichbare VerkÀufe oder einen Quadratmeterwert bestimmt wird, oder sich auf den Einkommensstrom zu konzentrieren, der durch einen Cap-Satz oder einen Bruttomietmultiplikator gemessen wird.

Sales Comps und Preis pro Quadratfuß

Aus der Sicht der Immobilien unterscheiden sich Mietobjekte in der Regel nicht von umliegenden Eigentumswohnungen, Eigentumswohnungen oder Genossenschaften. In diesem Sinne können Sie die Mieten auf der gleichen Basis wie die anderen HĂ€user bewerten, indem Sie sich die VerkĂ€ufe vergleichbarer Immobilien in der Nachbarschaft anschauen. Nehmen Sie den Verkaufspreis und teilen Sie ihn durch die GrĂ¶ĂŸe der Eigenschaft, um einen Preis pro Quadratfuß zu berechnen. Zum Beispiel, wenn 2.000 Quadrat-Fuß-Immobilien fĂŒr 620.000 $ in Ihrer Nachbarschaft verkauft wurden, ist der Preis pro Quadratfuß 310 $. Also, wenn Sie Eigentum sind 2.050 Quadratfuß, wĂ€re sein Wert $ 635.500 - 2.050 x 310.

Grosser Mietmultiplikator

Der Bruttomietmultiplikator ist eine BewertungsgrĂ¶ĂŸe, die eine Immobilie im VerhĂ€ltnis zu ihren Mieteinnahmen betrachtet. Um einen GRM zu berechnen, teilen Sie den Preis der Immobilie durch ihre jĂ€hrliche Miete. Zum Beispiel hĂ€tte ein 500.000 $ Haus, das fĂŒr 3.000 $ pro Monat mietet, einen GRM von 13.9, der durch Dividieren der 36.000 $ jĂ€hrlichen Miete in den 500.000 $ Preis abgeleitet wird. Sie können den Wert auch ermitteln, indem Sie den GRM umgekehrt berechnen. Betrachten Sie zum Beispiel ein Haus, das fĂŒr 2.200 $ pro Monat in einem Gebiet mit einem durchschnittlichen GRM von 11 mietet. Multiplizieren Sie die monatliche Miete mit 12, um eine Jahresmiete von 26.400 $ zu erhalten. Nimmt man diese Zahl und multipliziert sie mit den 11 GRM, ergibt sich ein Wert von 290.400 $.

Cap-Rate

Cap- oder KapitalisierungszinssĂ€tze gehen einen Schritt weiter als GRMs, indem sie Ausgaben in die Berechnung einbeziehen. Um einen Cap-Satz zu ermitteln, berechnen Sie einen Netto-Betriebsertrag. Dazu addieren Sie die jĂ€hrliche Miete einer Immobilie und subtrahieren einen Leerstandsfaktor und Betriebskosten wie Grundsteuern, Verwaltung und Reparaturen. Dann teile diese NOI durch den Preis. Wenn zum Beispiel ein GrundstĂŒck von 500.000 US-Dollar 3.000 US-Dollar Miete pro Monat und 13.000 US-Dollar an Ausgaben und Leerstand hat, wĂŒrde die jĂ€hrliche NOI 23.000 US-Dollar betragen und die Obergrenze wĂ€re 4,6 Prozent. Wie bei GRMs können Sie Werte ermitteln, indem Sie die Cap-SĂ€tze umgekehrt berechnen. Teilen Sie dazu den jĂ€hrlichen NOI einer Property durch den Cap-Satz des Marktes. Wenn Sie dies tun, denken Sie daran, eine Kapitalisierungsrate als Prozentsatz auszudrĂŒcken - also wĂŒrden Sie fĂŒr ein Haus in einem Markt mit 5,5 Prozent Marktanteil die jĂ€hrliche NOI durch 0,055 teilen.

Besondere Überlegungen

BerĂŒcksichtigen Sie bei der Auswahl des Bewertungsmodells, das Sie fĂŒr ein Mietobjekt verwenden möchten, welches Modell den höchsten Wert ergibt. Wenn Investoren höhere Preise zahlen als traditionelle HauskĂ€ufer, verwenden Sie GRM- oder Cap-Preise, um Ihre Immobilie zu bewerten. Wenn Sie es mit traditionellen KĂ€ufern zu tun haben, die Comps pro Quadratfuß betrachten, sehen Sie sich diese Bewertungsmethoden an. Ein Immobilienmakler, der sowohl den EigenheimkĂ€ufer- als auch den Anlegermarkt in Ihrer Region kennt, kann Ihnen Hinweise geben, welches Preismodell am besten geeignet ist.


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