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Wie Funktionieren Wrap-Around-Darlehen?

Mit einem rundum-darlehen fungiert der verk√§ufer des hauses als kreditgeber. Wrap-around-hypotheken k√∂nnen k√§ufern mit schlechten krediten und verk√§ufern helfen, die ihre h√§user nicht loswerden k√∂nnen, aber sie tragen risiken f√ľr beide seiten.

Wie Funktionieren Wrap-Around-Darlehen?


In Diesem Artikel: Geschrieben von Cam Merritt; Aktualisiert am 16. April 2018

Ein Rundum-Darlehen erm√∂glicht es einer Person, ein Haus zu kaufen, ohne eine Hypothek von einem Kreditgeber wie einer Bank oder Kreditgenossenschaft zu bekommen. Stattdessen handelt der Verk√§ufer des Hauses als der Kreditgeber. Wrap-Around-Hypotheken k√∂nnen K√§ufern mit schlechten Krediten und Verk√§ufern helfen, die ihre H√§user nicht loswerden k√∂nnen, aber sie tragen Risiken f√ľr beide Seiten.

Die Hypothek des Käufers umwickelt die des Verkäufers

In einem typischen Hausverkauf erh√§lt der K√§ufer eine Hypothek und verwendet dieses Geld, um den Verk√§ufer zu bezahlen. Der Verk√§ufer nimmt das Geld, zahlt, was immer er noch auf seine eigene Hypothek schuldet und packt den Rest als Gewinn ein. In einem Wrap-around-Gesch√§ft bleibt die Hypothek des Verk√§ufers bestehen, und er schafft eine zweite Hypothek f√ľr den K√§ufer zu einem h√∂heren Zinssatz als der seiner eigenen Hypothek. Diese zweite Hypothek "umwickelt" die erste, daher der Name. Der K√§ufer nimmt das Haus in Besitz und leistet monatliche Zahlungen an den Verk√§ufer; Der Verk√§ufer verwendet etwas von diesem Geld, um seine eigene monatliche Hypothekenzahlung zu bezahlen, und packt alles ein, was als Gewinn √ľbrig bleibt.

Beispielumbruch

Nehmen wir an, ein Verk√§ufer hat ein Haus im Wert von 400.000 Dollar und er schuldet 250.000 Dollar f√ľr seine Hypothek zu 6 Prozent Zinsen. Seine Bezahlung betr√§gt etwa 1.500 Dollar pro Monat. Er arrangiert einen Umtausch mit einem K√§ufer, der 20.000 Dollar einbringt und den Rest zu 7 Prozent verzinst. Jeden Monat schickt der K√§ufer dem Verk√§ufer einen Scheck √ľber ein Darlehen von 380.000 Dollar zu 7 Prozent Zinsen. Das sind ungef√§hr $ 2.500 pro Monat. Also macht der Verk√§ufer seine eigene Zahlung und packt dann die zus√§tzlichen $ 1.000 ein. In der Tat verdient der Verk√§ufer die Differenz zwischen 6 Prozent und 7 Prozent auf den ersten 250.000 Dollar der Hypothek, und die vollen 7 Prozent auf die n√§chsten 130.000 Dollar.

Wrap Hypothek Vorteile

F√ľr K√§ufer, die nicht f√ľr eine regul√§re Hypothek zugelassen werden k√∂nnen - zum Beispiel wegen schlechten Krediten -, kann ein Wrap-Around ein Weg zum Eigenheimbesitz sein. Wenn die Zinss√§tze erheblich gestiegen sind, seit der Verk√§ufer die urspr√ľngliche Hypothek aufgenommen hat, kann ein Wrap-Around dem K√§ufer erlauben, auf diesen niedrigeren Satz "Huckepack" zu setzen; z. B. 7 Prozent, wenn der Marktzins tats√§chlich 8 Prozent betragen w√ľrde. F√ľr potenzielle Verk√§ufer, die in einem schlechten Immobilienmarkt stecken, k√∂nnte ein Umbruch die beste Chance sein, das Haus zu entladen.

Käufer / Verkäufer Risiken

Eine Rundum-Hypothek basiert haupts√§chlich auf Vertrauen. Der K√§ufer kann ihre Zahlungen treu jeden Monat senden, aber wenn der Verk√§ufer sie nicht verwendet, um die urspr√ľngliche Hypothek zu bezahlen, dann wird sein Kreditgeber auf das Haus ausschlie√üen, und der K√§ufer wird ihr Geld und ihr Haus verloren haben. Auf der anderen Seite, wenn der K√§ufer zahlt, muss der Verk√§ufer m√∂glicherweise auf sie ausschlie√üen - bevor sein eigener Kreditgeber auf ihn ausschlie√üt.

Abverkaufsrisiko

Hypotheken haben in der Regel eine Bestimmung, die als "f√§llig zum Verkauf" bekannt ist, die dem Kreditgeber das Recht gibt, den gesamten Kredit "zu rufen". Dies bedeutet, dass der Kreditgeber die R√ľckzahlung in voller H√∂he verlangen kann, wenn das Haus verkauft wird. Eine Wrap-around-Vereinbarung kann sofort auseinander gehen, wenn der Kreditgeber des Verk√§ufers diese Option aus√ľbt.


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