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Wie Funktionieren Zwangsvollstreckungsverkäufe?

Als hauskäufer können sie zwangsversteigerungen mit günstigen immobiliengeschäften und bedeutenden zukünftigen gewinnen in verbindung bringen. Um effektiv planen zu können, müssen sie sich mit dem zwangsvollstreckungsprozess vertraut machen, da er so strukturiert ist, dass er die ziele von notleidenden hausbesitzern, käufern und kreditgebern erfüllt. Von dort aus können sie am besten verhandeln...

Wie Funktionieren Zwangsvollstreckungsverkäufe?


In Diesem Artikel:

Haus Zwangsversteigerungen ziehen wertbewusste Käufer auf der Suche nach erschwinglichen Immobilien.

Haus Zwangsversteigerungen ziehen wertbewusste Käufer auf der Suche nach erschwinglichen Immobilien.

Als Hauskäufer können Sie Zwangsversteigerungen mit günstigen Immobiliengeschäften und bedeutenden zukünftigen Gewinnen in Verbindung bringen. Um effektiv planen zu können, müssen Sie sich mit dem Zwangsvollstreckungsprozess vertraut machen, da er so strukturiert ist, dass er die Ziele von notleidenden Hausbesitzern, Käufern und Kreditgebern erfüllt. Von dort aus können Sie am besten Geschäfte abschließen, die sich an Ihren Zielen und Risikotoleranzen ausrichten.

Identifizierung

Mortgage Default löst den Zwangsvollstreckungsprozess aus. Laut Investopedia tritt eine Hypothek nach 30 Tagen fehlender Zahlungen in Verzug. Von dort schließt der Abschottungsprozess die getrennten Phasen der Vorverfallserklärung, Zwangsversteigerungsauktion und Immobilienbesitz (REO) ein.

Pre-Verfallserklärung

Während der Phase vor der Zwangsvollstreckung kann ein Haus immer noch besetzt sein, da das zugrundeliegende Hypothekendarlehen kürzlich in Verzug geraten ist. Der Hauseigentümer ist ein motivierter Verkäufer, weil er eine Zwangsversteigerungsauktion, Räumung und weiteren Schaden an seiner Kreditwürdigkeit vermeiden möchte.

Beim Kauf eines vorveräußerten Hauses sagt CNN Money, dass Sie kleine Rabatte auf den geschätzten Wert erwarten können. Diese Häuser können kleine Reparaturen erfordern, weil einem notleidenden Hausbesitzer oft das Geld fehlt, um für routinemäßige Wartung zu sorgen. Laut RealtyTrac dauert die Phase vor der Abschottung 150 Tage. Während dieser Zeit sollten Sie ausreichend Zeit haben, eine Immobilie zu besichtigen und Hypothekenfinanzierungen für einen Kauf zu arrangieren.

Strategie

Ein Haus zieht in die Zwangsversteigerung und wird versteigert, wenn seine Hypothek nicht vor der Zwangsversteigerung mit einer Verkaufs- oder Darlehensänderung beglichen werden kann. Der Kreditgeber veröffentlicht eine Verkaufsanzeige in Ihrer lokalen Zeitung, um Zeit und Datum für die Auktion festzulegen. Der Auktionsverkaufsprozess ist relativ schnell, daher sollten Sie sich vor der Teilnahme ein Vorabgenehmigungsschreiben sichern.

Kommen Sie bei der Auktion mit einem Kassenscheck an, der für 10 Prozent des Geldbetrags ausgestellt wird, den Sie für ein Haus bieten möchten. Nach einem erfolgreichen Gebot wird dieser Kassenscheck an den Versteigerungswirt übertragen und dient als Geldmittel. Von dort aus haben Sie weitere 30 Tage Zeit, um die Finanzierung zu finanzieren und die Immobilie zu kaufen.

Warnung

CNN Money sagt, dass Sie erwarten können, Immobilien für zwischen 20 und 40 Prozent Rabatt auf Schätzwert bei Zwangsversteigerungen zu kaufen. Bei diesen Verkäufen handelt es sich jedoch um risikoreiche Belohnungen.

Ein ausgeschlossenes Haus kann mehrere Monate, wenn nicht sogar Jahre, frei bleiben. Vor der Versteigerung konnte das Haus Verbrecher anziehen, die das Eigentum irgendwelcher wertvollen Befestigungen und Materialien streichen. Diese Bedenken werden noch verstärkt durch die Tatsache, dass viele abgeschottete Häuser vor der Auktion nicht mehr kontrolliert werden können. Aus diesen Gründen könnte ein unerfahrener Käufer ein abgeschottetes Haus auf einer Auktion kaufen, die Zehntausende von Dollar in Reparaturen erfordert, nur um es bewohnbar zu machen.

Überlegungen

Um finanzielle Risiken zu managen, können Sie einen Kauf in Immobilienbesitz erwägen. Kann ein abgeschottetes Heim nicht erfolgreich versteigert werden, wird es von der Bank als REO-Objekt zurückbeordert. Um einen REO-Deal abzuschließen, arbeiten Sie direkt mit Bankbeamten zusammen, um das Haus zu besichtigen, einen Preis auszuhandeln und Hypothekenfinanzierungen zu arrangieren.

FAQ - 💬

❓ Was passiert mir bei einer Zwangsvollstreckung?

👉 Vor jeder Zwangsvollstreckung gilt folgender Ablauf: Der Gläubiger muss einen Volltreckungstitel mit Vollstreckungsklausel erwirken, z. B. einen Vollstreckungsbescheid im gerichtlichen Mahnverfahren. Der Titel muss dem Schuldner zugestellt werden.

❓ Wie lange dauert es bis zur Vollstreckung?

👉 Wie lange eine Zwangsvollstreckung genau dauert, ist immer vom Einzelfall abhängig. Sie kann sich einige Wochen oder auch mehrere Monate hinziehen und endet gewöhnlich erst, wenn sämtliche Schulden getilgt sind.

❓ Wie lange dauert ein vollstreckbarer Titel?

👉 Zunächst benötigt der Gläubiger einen Vollstreckungstitel, beispielsweise ein (vorläufig) vollstreckbares Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid. Es dauert mindestens einige Wochen oder Monate, bis er eine solche titulierte Forderung in den Händen hält. Eine Klage kann sich sogar über mehrere Jahre ziehen.

❓ Wie kann ich einen Titel vollstrecken?

👉 Ein Titel darf nur vollstreckt werden, wenn der Inhalt bestimmte Bedingungen erfüllt: Gläubiger und Schuldner müssen genannt sein. Der Titel muss Inhalt, Art und Umfang der geschuldeten Leistung genau bezeichnen. Der Titel muss eine Vollstreckungsklausel enthalten (§ 725 ZPO).

❓ Wie geht eine Zwangsvollstreckung vor sich?

👉 Ein Gerichtsvollzieher wird im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zuerst versuchen, das bewegliche Gut zu pfänden. Hierfür kündigt er seinen Besuch in den Wohnräumen des Schuldners an. Alle beweglichen Güter, die gepfändet werden, erhalten ein Siegel des Gerichtsvollziehers, den sogenannten „Kuckuck“.

❓ Wie wird die Zwangsvollstreckung durchgeführt?

👉 Die Zwangsvollstreckung erfolgt auf Antrag des Gläubigers auf der Grundlage eines vollstreckbaren Titels, der den Schuldner zu einer bestimmten Leistung verpflichtet. Im Regelfall erstreitet sich der Gläubiger den Titel im Rahmen eines vorgeschalteten Erkenntnisverfahrens vor Gericht als Leistungsurteil.

❓ Wie hoch sind die Kosten einer Zwangsvollstreckung?

👉 Bei der Zwangsvollstreckung fallen in der Regel Kosten an. Der Gerichtsvollzieher berechnet diese je nach zeitlichem Aufwand, nach Anzahl der Mahnschreiben und nach Höhe der Forderung. Im Durchschnitt betragen die Kosten etwa 30 bis 40 Euro. Die Kosten für die Zwangsvollstreckung hat der Schuldner zu tragen.

❓ Was passiert wenn der Gerichtsvollzieher nichts pfänden kann?

👉 Was passiert, wenn der Gerichtsvollzieher nichts pfänden kann? In diesem Fall werden die Gläubiger informiert. Der Gerichtsvollzieher kann jedoch jederzeit wiederkommen und einen neuen Pfändungsversuch unternehmen. Dies gilt, bis alle Schulden bezahlt sind oder bis der Titel abläuft.

❓ Welche Konsequenzen hat eine Zwangsvollstreckung für den Schuldner?

👉 Für den Schuldner hat die Zwangsvollstreckung recht unangenehme Folgen: Er verliert den pfändbaren Anteil seines Vermögens bzw. Einkommens. Es wird so lange vollstreckt, bis seine Schulden beglichen sind.

❓ Wer zahlt die Kosten der Zwangsvollstreckung?

👉 (1) Die Kosten der Zwangsvollstreckung fallen, soweit sie notwendig waren (§ 91), dem Schuldner zur Last; sie sind zugleich mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Anspruch beizutreiben. Als Kosten der Zwangsvollstreckung gelten auch die Kosten der Ausfertigung und der Zustellung des Urteils.

❓ Wer zahlt Anwalt bei Zwangsvollstreckung?

👉 Wer trägt die Kosten für den Rechtsanwalt im Zwangsvollstreckungsrecht? Im Zwangsvollstreckungsrecht muss der Schuldner die Rechtsanwaltskosten zahlen – genauso wie die Kosten für die Vollstreckung (Gerichtskosten, Gebühren des Gerichtsvollziehers, Kosten für die Zustellung des Urteils).


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