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Verwendet Fnma Appraisal Forclosed Property Als Vergleichbar?

W√§hrend fnma - offiziell die federal national mortgage association, oder fannie mae - nicht empfiehlt, zwangsversteigerungen und leerverk√§ufe als vergleichswerte zu verwenden, erlaubt es den gutachtern, sie zu verwenden. Sachverst√§ndige m√ľssen jedoch begr√ľnden, dass sie notleidende und abgeschottete immobilien als vergleichswerte verwenden. Fnma-bewertungsrichtlinien...

Verwendet Fnma Appraisal Forclosed Property Als Vergleichbar?


In Diesem Artikel:

FNMA akzeptiert ausgeschlossene Immobilien als Vergleichswerte, wenn dies vom Gutachter begr√ľndet wird.

FNMA akzeptiert ausgeschlossene Immobilien als Vergleichswerte, wenn dies vom Gutachter begr√ľndet wird.

W√§hrend FNMA - offiziell die Federal National Mortgage Association, oder Fannie Mae - nicht empfiehlt, Zwangsversteigerungen und Leerverk√§ufe als Vergleichswerte zu verwenden, erlaubt es den Gutachtern, sie zu verwenden. Sachverst√§ndige m√ľssen jedoch begr√ľnden, dass sie notleidende und abgeschottete Immobilien als Vergleichswerte verwenden. FNMA Appraisal Guidelines schreiben Meinungen √ľber den "wahrscheinlichsten Preis vor, den eine Immobilie in einem wettbewerbsf√§higen und offenen Markt bringen sollte". In Abw√§rtsm√§rkten zwingt das Auffinden von k√ľrzlich verkauften Vergleichswerten die Gutachter manchmal dazu, Zwangsvollstreckungen und Leerverk√§ufe zu verwenden, wobei angemessene Anpassungen f√ľr die Bedingungen und Markteinfl√ľsse vorgenommen werden.

Wohnungsmärkte

In den M√§rkten f√ľr Heimb√ľros m√ľssen die FNMA-Gutachter die abgeschotteten Immobilien nur selten als Vergleichswerte verwenden, da in diesen Zeitr√§umen viele Verk√§ufe von "Arm's Length" stattfinden. Bei diesen Verk√§ufen bestimmen K√§ufer und Verk√§ufer einen fairen Preis, der frei von Interessenkonflikten ist oder zu einem "Fremdvergleich". In r√ľckl√§ufigen Wohnungsm√§rkten k√∂nnen Sch√§tzer jedoch Probleme haben, geeignete, k√ľrzlich verkaufte Vergleichswerte zu finden. Folglich k√∂nnen FNMA-Sch√§tzungen in Schwellenl√§ndern Zwangsversteigerungen und Leerverk√§ufe aufgrund fehlender besserer Daten enthalten. In diesen M√§rkten sind die Gutachter gefordert, genaue Marktwerte mit weniger wettbewerbsf√§higen Verk√§ufen zu ermitteln, ohne Korrekturen f√ľr Preissenkungen in Notf√§llen.

Unabh√§ngigkeitsanforderungen f√ľr Absch√§tzer oder AIR

Die Einf√ľhrung des Home Valuation Code of Conduct (HVCC) durch Freddie Mac im Jahr 2009 hat Fannie Mae davon beeinflusst, seit 2010 die Version Appraiser Independence Requirements oder AIR zu erstellen. FNMA glaubt, dass AIR √§hnlich, aber umfassender ist als HVCC. Obwohl sie im Geist und in der Absicht edel ist, hat diese Initiative zu mehr abgeschotteten Eigenschaften als Vergleichswerte gef√ľhrt. Das entscheidende Merkmal: AIR verbietet den Kreditgebern einen "direkten Kontakt" zu Gutachtern. Die mangelnde F√§higkeit, mit Gutachtern zu kommunizieren, verringert die F√§higkeit der Kreditgeber, Bewertungen ohne Abschottungsvergleiche zu f√∂rdern, die Marktwerte f√ľr Hypothekenzwecke nach unten ziehen.

Marktwert-Schätzungen

Wie die meisten Hypothekarkreditgeber m√∂chte FNMA Marktbewertungen f√ľr Ein- bis Vierfamilienh√§user und Eigentumswohnungen durchf√ľhren. Diese Sch√§tzungen ignorieren den Einkommensansatz, der den Mietwert eines Eigenheims sch√§tzt, und den Kostenansatz, der die Kosten f√ľr den Bau oder den Ersatz des Eigenheims bewertet. Marktwertermittlungen konzentrieren sich stattdessen auf den wahrgenommenen aktuellen Marktwert der Immobilie. Der Marktwert ist der Preis, den ein vern√ľnftig informierter K√§ufer bereit sein sollte, f√ľr ein Haus zu bezahlen. Das Bed√ľrfnis oder die Entscheidung eines Beurteilers, einen oder mehrere gesperrte Immobilienverk√§ufe in die erforderlichen drei Mindestwerte einzubeziehen, tr√§gt nicht zur Wertsteigerung der betreffenden Immobilie bei.

Marktbedingungen Addendum

Seit April 2009 verlangt die FNMA von den Gutachten, dass sie einen Nachtrag zu den Marktbedingungen, Formblatt 1004MC, enthalten. Dieses Mandat zwingt die Gutachter dazu, detaillierter auf die Erkl√§rung der Marktrealit√§t und ihre Auswahl f√ľr vergleichbare H√§user einzugehen. Dieser Nachtrag schlie√üt zwar nicht die Verwendung von Zwangsversteigerungen und Leerverk√§ufen aus dem Bericht aus, erzwingt jedoch, dass der Gutachter seine Notwendigkeit erl√§utert, Verk√§ufe in Fremdbesitz einzubeziehen, um den genauen aktuellen Marktwert eines Eigenheims zu ermitteln.


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