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Kann Ein Vermieter Eine Mietrechtsschuld Eines Ausgeliehenen Mieters Auf Eine Einkommenssteuererklärung Abschreiben?

Viele mieter respektieren ihre mietverträge, aber sie können auf jemanden stoßen, der seine miete nicht bezahlen kann oder kann. Sie könnten sich fragen, ob sie zumindest die unbezahlte schulden auf ihre steuern schreiben können. Dies hängt davon ab, ob sie die kassenbasis verwenden oder die accrual-methode der rechnungslegung verwenden.

Kann Ein Vermieter Eine Mietrechtsschuld Eines Ausgeliehenen Mieters Auf Eine Einkommenssteuererklärung Abschreiben?


In Diesem Artikel: Geschrieben von Mack Mitzheva; Aktualisiert am 2. Mai 2018

Ein Vermieter zu sein, kann ein wenig wie ein finanzieller Drahtseilakt sein. Wenn alles gut l√§uft - Sie haben gute Mieter und sie zahlen ihre Miete p√ľnktlich - liefert es einen Einkommensstrom von einer Immobilie, die sonst unbesetzt gewesen w√§re und Sie Geld f√ľr den Unterhalt gekostet h√§tte. Viele Mieter halten ihre Mietvertr√§ge ein, aber gelegentlich st√∂√üt man auf jemanden, der seine Miete nicht oder nicht bezahlen kann. Sie k√∂nnen vor Gericht gehen, wenn dies passiert, und den Richter bitten, ihn zu vertreiben. Sie k√∂nnten gegen ihn wegen des Geldes verurteilt werden, das er Ihnen schuldet. Aber das Sammeln eines Urteils kann manchmal eine langwierige Angelegenheit sein, so dass Sie sich vielleicht fragen, ob Sie die unbezahlte Schuld zumindest auf Ihre Steuern schreiben k√∂nnen. Die Antwort ist... es kommt darauf an.

Mietzahlungen sind Einkommen

Die Mietzahlungen Ihres Mieters sind Einnahmen f√ľr Sie. Sie haben ihm kein Geld geliehen, das er nicht zur√ľckgezahlt hat, so dass seine unbezahlte Miete technisch gesehen keine "faule" Schulden ist und Sie sie nicht als solche abschreiben k√∂nnen. Der Internal Revenue Service definiert Miete als "jede Zahlung f√ľr die Nutzung oder den Besitz von Eigentum." Die Miete kann auch Eigentum oder Arbeit f√ľr Sie gegen Barzahlung enthalten, also, wenn Ihr Mieter malt Ihr Miethaus, m√ľssen Sie einen Wert auf diesen Service und behaupten Sie es als Einkommen auf Ihrer Steuererkl√§rung. Die Tatsache, dass all dies Einkommen ist, ist entscheidend, wenn und wenn Sie einen Abzug f√ľr die unbezahlte Miete auf Ihrer Steuererkl√§rung nehmen k√∂nnen.

Sicherheitseinlagen könnten Einkommen sein

Sicherheitsleistungen gelten grunds√§tzlich nicht als Einkommen, mit einer Ausnahme. Das Geld ist genau das, eine Kaution gegen die Kosten f√ľr m√∂gliche Sch√§den und manchmal unbezahlte Miete. Vorausgesetzt, Sie erstatten das Geld am Ende der Leasinglaufzeit an Ihren Mieter, ist es nicht Ihr Geld und es stellt kein Einkommen f√ľr Sie dar. Aber wenn Sie einen Teil des Geldes f√ľr Reparaturen oder f√ľr die endg√ľltige Mietzahlung des Mieters behalten, wird es zum Einkommen.

Cash Accounting und Abschreibungen

Jetzt kommt der schwierige Teil - wie Sie die Buchhaltung f√ľr Ihr Mietgesch√§ft verwalten. Sie k√∂nnen es in bar machen oder die Accrual-Methode verwenden. Wenn Sie die Cash-Methode verwenden, haben Sie leider kein Gl√ľck, wenn es darum geht, eine Abschreibung oder einen Abzug f√ľr unbezahlte Miete zu verlangen. Hier ist der Grund. Die Cash-Methode der Rechnungslegung umfasst die Inanspruchnahme von Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt des Eingangs oder der Zahlung. Wenn Joe der Mieter am 1. Dezember 1.200 $ zahlt, ist das Einkommen f√ľr Sie in diesem Steuerjahr, sobald Sie es erhalten. Ebenso, wenn Sie es nicht erhalten, ist es kein Einkommen. Sie w√ľrden √ľber Ihre Steuererkl√§rung kein anderes Einkommen berichten, das Sie einfach erhofften, und wenn es nicht gemeldet wird, zahlen Sie keine Steuern darauf. Sie haben also keinen Verlust abzuziehen, weil Sie dieses Geld √ľberhaupt nicht besitzen, also haben Sie nichts verloren.

Wenn Sie Abgrenzung wählen

Vergleichen Sie dies mit der periodengerechten Buchf√ľhrung, bei der Sie ein Einkommen verlangen, wenn es Ihnen zusteht, unabh√§ngig davon, ob Sie es tats√§chlich erhalten. Wenn Joe der Mieter Ihnen f√ľr den Monat Dezember $ 1.200 in Miete schuldet, wird dieses Geld am 1. Dezember, wenn es f√§llig ist, ein Einkommen f√ľr Sie. Sie m√ľssten es daher in diesem Steuerjahr als Einkommen geltend machen, auch wenn Joe mit der Zahlung zu sp√§t ist und Sie es immer noch nicht erhalten haben, wenn Januar herumrollt. Das Einkommen wird zum Zeitpunkt der Transaktion gez√§hlt, die die Zahlung veranlasst, und nicht, wenn es tats√§chlich bezahlt wird.

Jetzt haben Sie bei Ihrer R√ľckkehr f√ľr dieses Steuerjahr 1.200 Dollar Einkommen gemeldet und Sie haben Steuern bezahlt, aber Sie haben dieses Geld nicht erhalten. Es wurde in Ihr steuerbares Einkommen eingerechnet, als Sie Ihre R√ľckkehr vorbereitet haben, so dass Sie es im folgenden Jahr von Ihrem Einkommen abziehen k√∂nnen, um die Dinge auszugleichen. Jetzt wird es ein Verlust - Sie haben es beansprucht und es erkl√§rt, so dass Sie effektiv das Geld aussch√ľtten, wenn Sie letztlich keine Zahlung erhalten. Sie k√∂nnen den Abzug auch im selben Steuerjahr vornehmen, beispielsweise wenn Sie die Miete im Juni als Einkommen beanspruchen, aber der Mieter ger√§umt wurde und bis zum Jahresende keine Zahlung erh√§lt.

Praktische √úberlegungen

In der Praxis verwenden nur sehr wenige Vermieter die Accrual-Methode der Rechnungslegung. Es tendiert dazu, allzu kompliziert zu machen, was ansonsten eine einfache Buchhaltung sein k√∂nnte. Aber die meisten kleinen Unternehmen mit einem Jahresumsatz von weniger als 5 Millionen Dollar haben die Wahl und k√∂nnen diese Methode w√§hlen, wenn sie wollen. Wenn Sie dies getan haben oder dies in zuk√ľnftigen Jahren tun m√∂chten, k√∂nnen Sie den Verlust einer unbezahlten Miete geltend machen, die Sie in Anhang E Ihrer Steuererkl√§rung als Einkommen beansprucht haben.


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