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Kann Ich Mein Haus Zu Meinen Kindern Übertragen, Während Ich Noch Eine Hypothek Habe?

Kalifornien verwendet treuhandurkunden, nicht hypotheken, um ein wohnungsbaudarlehen zu sichern. Mit einer treuhandurkunde haben sie nicht wirklich eigentum an der immobilie, so dass sie nichts an ihre kinder weitergeben müssen. Die einzige möglichkeit besteht darin, das darlehen zurückzuzahlen.

Kann Ich Mein Haus Zu Meinen Kindern Übertragen, Während Ich Noch Eine Hypothek Habe?


In Diesem Artikel: Geschrieben von Beverly Bird; Aktualisiert am 21. Juni 2018

Die Übertragung Ihres Heims an Ihre Kinder hängt von Ihrem Darlehen ab.

Die Übertragung Ihres Heims an Ihre Kinder hängt von Ihrem Darlehen ab.

Das Übertragen Ihres Hauses zu Ihren Kindern kann aus einigen Gründen wie eine gute Idee scheinen. Vielleicht möchten Sie vermeiden, dass Ihr Eigentum den Nachlassprozess durchläuft, wenn Sie sterben, oder Sie könnten sich Sorgen über die Auswirkungen auf das Vermögen machen, falls Sie jemals Medicaid benötigen sollten. Je nachdem, wo du lebst, kannst du dein Zuhause auch dann übertragen, wenn noch ein Pfandrecht dagegen spricht. Dies ist jedoch in Kalifornien unwahrscheinlich.

Das Problem mit den Treuhandgeschäften

In Kalifornien sichern Treuhandbriefe - auch Treuhandurkunden genannt - die meisten Wohnungsbaudarlehen und keine Hypotheken. Eine Treuhandurkunde besteht aus drei Parteien, und das ist ein großer Unterschied, wenn Sie das Eigentum Ihres Hauses an Ihre Kinder übertragen wollen. Als Sie Ihren Kredit aufgenommen haben, haben Sie eine Notiz unterschrieben, in der Sie bestätigen, dass Sie Ihren Kreditgeber zurückzahlen müssen, so dass Sie und Ihr Kreditgeber zwei der beteiligten Parteien sind. Der Dritte ist ein Treuhänder, jemand, der den Titel bis zu dem Zeitpunkt innehat, an dem Sie die Note bezahlen. Die Notiz und die Treuhandurkunde sind zwei getrennte Dokumente. Der erste erkennt an, dass Sie dem Kreditgeber schuldig sind, und der zweite gibt dem Treuhänder das Recht, sich auszuschließen, wenn Sie Ihre Zahlungen nicht leisten.

Wenn es eine Hypothek gibt

Eine Hypothek funktioniert ähnlich wie eine Treuhandurkunde, aber keine dritte Partei oder Treuhänder ist beteiligt. Eine Hypothek funktioniert auch zusammen mit einer Notiz - das Dokument, das Sie tatsächlich verpflichtet, das Darlehen zurückzuzahlen. Eine Hypothek gibt Ihrem Kreditgeber ein direktes Recht, direkt auszuschließen, wenn Sie Ihre Zahlungen nicht leisten. Hypotheken sind in Kalifornien nicht üblich, aber sie sind nicht unbekannt.

Die einzige Option ist ein Quitclaim

Die Bedeutung einer Notiz, einer Hypothek oder einer Treuhandurkunde besteht darin, dass Sie, wenn Sie einen ausstehenden Kredit gegen Ihr Haus haben, keine Garantieurkunde verwenden können. Eine Garantieurkunde ist das Dokument, das Sie unterschreiben, um Eigentumsrechte an Eigentum an jemanden zu übertragen. Es enthält eine Klausel, die garantiert, dass Ihr Haus frei und frei von Pfandrechten ist - was nicht der Fall ist, wenn Sie eine Hypothek haben. Eine andere Art von Tat ist der Quitclaim. Eine Quitclaim-Urkunde überträgt Ihr Interesse an Immobilien, ohne Garantien zu geben, dass Sie tatsächlich ein Interesse an einer Übertragung haben, oder dass Sie die Immobilie frei und klar besitzen. Daher müssten Sie eine Quitclaim-Urkunde verwenden, um das Eigentum Ihres Hauses an Ihre Kinder zu übertragen.

Wirkung der Übertragung mit einer Treuhandurkunde

Die Auswirkung dieser gesamten Dokumentation ist, dass, wenn ein Treuhänder eine Treuhandurkunde für Ihre Immobilie hält, Sie das Eigentum nicht durch eine Urkunde übertragen können. Sie haben eigentlich kein Eigentumsrecht. Was Sie haben, ist ein legales Recht, in der Immobilie zu leben, für die Sie bezahlen. Wenn Sie den Kredit zurückgezahlt haben, wird der Treuhänder den Titel an Sie zurücksenden, aber bis dahin haben Sie nichts zu übertragen. Selbst wenn du eine Quitclaim-Tat unterschreibest, würden deine Kinder nichts erhalten, weil du eigentlich nichts zu geben hast.

Effekt der Übertragung mit einer Hypothek

Wenn Sie eine Hypothek haben, können Sie technisch das Eigentum an Ihren Kindern mit einer quitclaim Urkunde übertragen, aber die Tat hat keine Auswirkung auf die Hypothek. Es überträgt auch nicht die Verpflichtung, das Darlehen zu zahlen. Alles, was Sie erreicht haben, ist also, dass Sie Ihr Zuhause an Personen weitergeben, die nicht verpflichtet sind, dafür zu zahlen - Sie sind immer noch rechtlich haftbar für die Hypothek. Die werfen noch mehr Wasser auf Ihre Pläne, die meisten Hypotheken enthält eine Klausel über den Verkauf. Diese Klausel erfordert, dass Sie die Hypothek sofort vollständig abbezahlen, wenn Sie Eigentum an jemand anderen übertragen. Wenn Sie einen Quitclaim unterzeichnen, wird die Klausel über den Verkauf fällig, aber Sie besitzen die Immobilie nicht länger und können sie nicht verkaufen, um Geld für die Tilgung der Hypothekenschulden aufzubringen.

Wie man vorwärts geht

Der einfachste Weg, um in dieser Situation voranzukommen, ist die Hypothek abzuzahlen und das Haus frei und klar zu übertragen. Wenn das keine Option ist, könnten Sie den Kreditgeber fragen, ob Ihre Kinder die Hypothek übernehmen können. Wenn sie ein stabiles Einkommen haben, kreditwürdig sind und die Kreditvergabekriterien der Bank erfüllen, kann die Bank zustimmen, dass Ihre Kinder das Darlehen mit der gleichen Laufzeit und dem gleichen Zinssatz übernehmen. Nicht alle Banken erlauben Hypothekenzusage, aber einige erfordern, dass Sie gleichzeitig die Eigenschaft übertragen und refinanzieren, mit Ihren Kindern als die neuen Mitschuldner und Sie aus dem Darlehen fallen.


Video-Guide: Rette Haus und Hof mit Rettung in der Zwangsversteigerung.

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